ขั้นตอน หนังสือมอบอำนาจ เอกสาร และค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินให้ลูก

การส่งมอบทรัพย์สินให้ทายาทเป็นเรื่องสำคัญ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องดำเนินการให้ถูกต้องตามระเบียบราชการ หลายครอบครัวกังวลเรื่องขั้นตอนที่ซับซ้อนและการเตรียมเอกสารต่าง ๆ เช่น การทำหนังสือมอบอำนาจให้กรมที่ดินในกรณีที่ไม่สะดวกไปเอง บทความนี้ รวบรวมข้อมูลจำเป็นทั้งหมดเพื่อให้การทำนิติกรรมเป็นไปอย่างราบรื่น ช่วยให้การเตรียมตัวเป็นเรื่องง่ายและลดข้อผิดพลาดในการดำเนินงาน ซึ่งจะช่วยประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นได้มาก

การโอนที่ดินให้ลูกต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง

การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนถือเป็นเรื่องสำคัญที่ช่วยให้การดำเนินการโอนที่ดินให้ลูกเสร็จสิ้นอย่างรวดเร็ว ไม่ต้องเสียเวลาเดินทางไปกลับหลายรอบ โดยเฉพาะกรณีที่ต้องใช้หนังสือมอบอำนาจกรมที่ดิน หากขาดสิ่งใดสิ่งหนึ่งไปอาจทำให้คำร้องถูกปฏิเสธได้ทันที มาดูกันว่าโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้างที่ต้องเตรียมให้พร้อม

กรณีพ่อแม่และลูกไปดำเนินการพร้อมกัน

• หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินฉบับจริง (โฉนดที่ดิน)
• บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริงของบิดาและมารดา
• สำเนาทะเบียนบ้านของบิดาและมารดา
• ใบสำคัญการสมรส (ถ้ามี)
• บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริงของบุตร
• ทะเบียนบ้านที่มีชื่อของบุตรอยู่

กรณีมอบอำนาจ

• โฉนดที่ดินฉบับจริง
• บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริง หรือสำเนา ของบิดาและมารดา
• สำเนาทะเบียนบ้านของบิดาและมารดา
• ใบทะเบียนสมรส
• สำเนาบัตรประชาชนของบุตร (พร้อมลงนามรับรองสำเนาถูกต้อง)
• สำเนาทะเบียนบ้านของบุตร (พร้อมลงนามรับรองสำเนาถูกต้อง)
• หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) ที่กรอกข้อมูลครบถ้วน
• บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริงของผู้รับมอบอำนาจ
• ทะเบียนบ้านตัวจริงของผู้รับมอบอำนาจ

กรณีที่ศาลหรือคำพิพากษาของศาล หรือพินัยกรรมซึ่งตั้งให้ผู้ขอเป็นผู้จัดการมรดก

• โฉนดที่ดิน หรือเอกสารรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก)
• สำเนาคำสั่งศาลหรือคำพิพากษาอันถึงที่สุด
• พินัยกรรมของผู้เสียชีวิต (หากมี)
• มรณบัตรหรือหลักฐานยืนยันการเสียชีวิตของเจ้าของเดิม
• บัตรประชาชนของผู้จัดการมรดก
• ทะเบียนบ้านของผู้จัดการมรดก

ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินให้ลูก

นอกจากเอกสารแล้ว เรื่องเงินก็เป็นปัจจัยหลักที่ต้องวางแผน หลายคนสงสัยเรื่องโอนที่ดินให้ลูกค่าใช้จ่ายคิดอย่างไร ซึ่งค่าโอนที่ดินให้ลูกจะมีความแตกต่างกันขึ้นอยู่กับสถานะทางกฎหมายของบุตรว่าเป็นบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ รวมถึงเงื่อนไขการถือครองที่ดินของผู้โอนว่าถือครองมานานเพียงใด

โอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

• ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน 0.5% จากราคาประเมินทุนทรัพย์
• ค่าจดทะเบียนการให้ (กรณีให้โดยเสน่หา) 0.5% ของราคาประเมิน (มีเพดานอัตราขั้นต่ำและสูงสุด)
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ผู้โอนได้รับการยกเว้น ไม่ต้องนำมาคำนวณจ่ายภาษี
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (ส่วนใหญ่กรณีให้โดยเสน่หาจะได้รับการยกเว้น)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แต่ได้รับการยกเว้นสำหรับการโอนให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย (แม้ถือครองไม่ถึง 5 ปี)

โอนให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

• ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน 2% จากราคาประเมินทุนทรัพย์
• ค่าจดทะเบียนการให้ (กรณีให้โดยเสน่หา) 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ผู้โอน (บิดา/มารดา) ได้รับการยกเว้น
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (ต้องเสียหากผู้โอนถือครองที่ดินไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี)

ค่าธรรมเนียมอื่น ๆ

• ค่าพยานแปลงละ 20 บาท
• ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท
• ค่าอากรคู่ฉบับแปลงละ 5 บาท
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย 5% ของราคาประเมิน (คิดเฉพาะส่วนที่มูลค่าทรัพย์สินเกิน 20 ล้านบาท) ซึ่งควรคำนวณให้ดีเพื่อป้องกันการโดนภาษีย้อนหลัง

ขั้นตอนการโอนที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน

เมื่อเตรียมทุกอย่างพร้อมแล้ว ก็เข้าสู่ขั้นตอนปฏิบัติจริงที่สำนักงานที่ดิน สำหรับกรณีบิดามารดาโอนให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมายและทั้งสองฝ่ายยังมีชีวิตอยู่ โดยขั้นตอนการดำเนินการไม่ซับซ้อนอย่างที่คิด โดยมีลำดับวิธีการที่ชัดเจน ดังนี้

• รับคิวและตรวจสอบเอกสาร ติดต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์เพื่อรับบัตรคิว หรือยื่นใบคำขอพร้อมชุดเอกสารทั้งหมดที่เตรียมมาเพื่อให้เจ้าหน้าที่คัดกรองความครบถ้วนก่อน หากเอกสารครบถ้วนจะได้รับคิวเพื่อไปติดต่อฝ่ายชำนาญงานต่อไป
• ยื่นเรื่องและสอบสวนสิทธิ เมื่อถึงคิว ให้ยื่นเอกสารกับเจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงาน จะมีการสอบสวนสิทธิและให้ลงลายมือชื่อทั้งผู้โอนและผู้รับโอน จากนั้นเจ้าหน้าที่จะประเมินราคาที่ดินเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมต่าง ๆ สำหรับนำไปชำระ
• ชำระเงินค่าธรรมเนียม นำใบแจ้งยอดไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน เมื่อชำระเสร็จจะได้รับใบเสร็จรับเงินมา 2 ส่วน คือใบเสร็จสีฟ้า (ผู้โอนเก็บไว้เป็นหลักฐาน) และใบเสร็จสีเหลือง (ต้องนำไปคืนให้เจ้าหน้าที่)
• รับโฉนดที่ดิน นำใบเสร็จสีเหลืองไปยื่นคืนที่ฝ่ายชำนาญงาน เจ้าหน้าที่จะทำการพิมพ์สลักหลังรายการจดทะเบียนลงในโฉนด ตรวจสอบความถูกต้อง แล้วมอบโฉนดฉบับจริงคืนให้ เป็นอันเสร็จสิ้นกระบวนการโอนที่ดินให้ลูกอย่างสมบูรณ์

FAQ คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการโอนที่ดินให้ลูก

การทำธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มักมีรายละเอียดปลีกย่อยที่สร้างความสงสัยให้กับหลายครอบครัว เพื่อให้คลายความกังวลและเข้าใจหลักเกณฑ์ได้ดียิ่งขึ้น เราได้รวบรวมคำถามยอดนิยมที่มักพบบ่อยเกี่ยวกับการโอนทรัพย์สินให้บุตรหลานมาตอบให้หายข้องใจ เพื่อการเตรียมตัวที่ดียิ่งขึ้น

โอนที่ดินให้ลูก ต้องเสียภาษีมรดกหรือไม่?

ตามกฎหมายภาษีการรับมรดก หากมูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับโอนสุทธิไม่เกิน 100 ล้านบาท ผู้รับโอนไม่ต้องเสียภาษีมรดก แต่หากมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีในส่วนที่เกินมาในอัตรา 5% สำหรับบุพการีหรือผู้สืบสันดาน อย่างไรก็ตาม กรณีโอนให้ขณะมีชีวิตถือเป็นการให้โดยเสน่หา ไม่ใช่มรดก จึงต้องพิจารณาเรื่องภาษีการให้แทน ซึ่งหากมูลค่าไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อปีภาษี จะได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

พ่อแม่โอนที่ดินให้ลูก แล้วขอเรียกคืนภายหลังได้ไหม?

การให้โดยเสน่หาสามารถเรียกถอนคืนได้ก็ต่อเมื่อมีเหตุอันเนื่องมาจาก "ผู้รับประพฤติเนรคุณ" ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เช่น ลูกทำร้ายร่างกายพ่อแม่ หรือหมิ่นประมาทพ่อแม่อย่างร้ายแรง หรือไม่ยอมเลี้ยงดูพ่อแม่ในยามยากไร้ทั้งที่ลูกสามารถทำได้ หากเข้าข่ายกรณีเหล่านี้ พ่อแม่มีสิทธิฟ้องร้องต่อศาลเพื่อขอเพิกถอนการให้และเรียกทรัพย์สินคืนได้ตามกฎหมาย

ถ้าลูกยังไม่บรรลุนิติภาวะ รับโอนที่ดินได้ไหม?

เด็กที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ (อายุไม่ครบ 20 ปีบริบูรณ์) สามารถเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ หรือรับการให้โดยเสน่หาได้ แต่การทำนิติกรรมโอนที่ดินต้องได้รับความยินยอมจากผู้แทนโดยชอบธรรม (พ่อแม่) ก่อน โดยพ่อแม่ต้องเป็นผู้ดำเนินการแทนในการจดทะเบียนรับโอนที่สำนักงานที่ดิน และในบางกรณีที่ซับซ้อนอาจต้องมีการร้องขอต่อศาลเพื่อขออนุญาตทำนิติกรรมแทนผู้เยาว์เพื่อป้องกันปัญหาทางกฎหมาย

การโอนที่ดินให้บุตรหลานเป็นเรื่องที่ต้องเตรียมตัวให้พร้อมทั้งเอกสารและค่าใช้จ่าย เพื่อให้การส่งมอบทรัพย์สินเป็นไปอย่างราบรื่นและถูกต้องตามกฎหมาย หากวางแผนดีก็จะช่วยประหยัดเวลาและลดภาระภาษีได้ แต่ถ้าหากมีเหตุจำเป็นต้องใช้เงินก้อนฉุกเฉินในการดำเนินการ หรือต้องการสภาพคล่องเพื่อจัดการค่าธรรมเนียมต่าง ๆ บัตรกดเงินสดยูเมะพลัสพร้อมเป็นอีกหนึ่งตัวช่วยทางการเงินที่สมัครง่าย อนุมัติไว* ไม่มีค่าธรรมเนียมรายปี ไม่กดไม่ใช้ไม่เสียดอกเบี้ย ช่วยให้เราจัดการทุกเรื่องค่าใช้จ่ายได้อย่างลงตัว สำหรับใครที่สนใจสมัครบัตรกดเงินสดยูเมะพลัสก็สามารถสมัครผ่านทางออนไลน์ได้ตลอด 24 ชั่วโมง

*อนุมัติภายในวันทำการ นับจากวันที่เจ้าหน้าที่ฝ่ายพิจารณาสินเชื่อได้รับใบสมัครและเอกสารประกอบการสมัคร รวมถึงข้อมูลประกอบการพิจารณาสินเชื่อครบถ้วนสมบูรณ์ และไม่มีข้อขัดข้องด้านเอกสารหรือระบบ

อัตราดอกเบี้ย 19.8% - 25% ต่อปี, กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว, ดูเงื่อนไขได้ที่เว็บไซต์ยูเมะพลัส