ค่าโอนบ้านคืออะไร? รวมค่าธรรมเนียมโอนและค่าใช้จ่ายที่ควรรู้

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้จบแค่การตกลงราคาบ้านหรือที่ดินเท่านั้น เพราะยังมีค่าใช้จ่ายสำคัญที่เกิดขึ้น ณ กรมที่ดิน ซึ่งหลายคนอาจมองข้ามไป นั่นคือค่าโอนและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ การเตรียมความพร้อมเรื่องงบประมาณในส่วนนี้จึงมีความจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อให้การทำธุรกรรมดำเนินไปอย่างราบรื่น ไม่สะดุดเพียงเพราะเตรียมเงินมาไม่พอ เราจึงรวบรวมข้อมูลสำคัญเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายเหล่านี้มาฝาก เพื่อให้ผู้ที่กำลังวางแผนจะมีบ้านได้เตรียมตัวกันอย่างถูกต้องและครบถ้วน

ค่าโอนบ้าน คืออะไร?

ค่าโอนหรือค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ เป็นค่าใช้จ่ายที่กฎหมายกำหนดให้ต้องชำระเมื่อมีการเปลี่ยนมือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ณ สำนักงานที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขายบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม หรือที่ดินเปล่า เงินส่วนนี้ถือเป็นค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ที่ต้องเตรียมไว้ให้พร้อมในวันโอนกรรมสิทธิ์ หากไม่มีการตกลงกันให้ชัดเจนระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายตั้งแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขาย อาจเกิดปัญหาความขัดแย้งเรื่องภาระค่าใช้จ่ายหน้างานได้ ดังนั้นการทำความเข้าใจที่มาที่ไปของยอดเงินนี้จึงเป็นเรื่องสำคัญ

ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์มีอะไรบ้าง?

เมื่อถึงกำหนดวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน จะมีรายการค่าใช้จ่ายหลายรายการที่ต้องชำระให้กับเจ้าหน้าที่ ซึ่งยอดรวมทั้งหมดจะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับราคาประเมินทุนทรัพย์และเงื่อนไขการถือครองทรัพย์สินของผู้ขาย โดยหลัก ๆ แล้วจะประกอบไปด้วยรายการสำคัญดังต่อไปนี้

ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์

สำหรับค่าธรรมเนียมการโอนนั้น กรมที่ดินกำหนดอัตราเรียกเก็บอยู่ที่ในอัตรา 0.01% จากราคาประเมินทุนทรัพย์ จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 มาตรการของภาครัฐ โดยตามธรรมเนียมปฏิบัติที่พบเห็นได้ทั่วไป ทั้งฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขายมักจะตกลงแบ่งภาระค่าใช้จ่ายส่วนนี้กันคนละครึ่ง เพื่อความเป็นธรรม แต่ทั้งนี้ไม่ได้มีกฎหมายบังคับตายตัว หากมีการเจรจาตกลงกันไว้ในสัญญาเป็นอย่างอื่น เช่น ให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับผิดชอบทั้งหมด ก็สามารถดำเนินการตามข้อตกลงนั้นได้เช่นกัน

ค่าจดจำนอง

ในกรณีที่ผู้ซื้อกู้เงินจากสถาบันการเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย จะต้องเสียค่าจดจำนองในอัตรา 0.01% ของวงเงินกู้ที่ได้รับอนุมัติ โดยมีเพดานสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 มาตรการของภาครัฐ ซึ่งโดยปกติแล้วค่าใช้จ่ายส่วนนี้ผู้ซื้อจะเป็นผู้รับภาระเองทั้งหมด เนื่องจากเป็นธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับการขอสินเชื่อส่วนบุคคล แต่ในปัจจุบันหลายธนาคารมักมีแคมเปญส่งเสริมการขายด้วยการยกเว้นหรือช่วยออกค่าจดจำนองให้ ซึ่งเป็นจุดที่ควรตรวจสอบเงื่อนไขกับธนาคารก่อนตัดสินใจ

ค่าอากรแสตมป์

ค่าอากรแสตมป์บ้านจะถูกเรียกเก็บในอัตรา 0.5% โดยคำนวณจากราคาซื้อขายจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่ากันก็จะใช้ราคานั้นเป็นฐานคำนวณ ตามหลักการแล้วหน้าที่การจ่ายเป็นของผู้ขาย แต่ก็สามารถตกลงให้ผู้ซื้อช่วยจ่ายได้ อย่างไรก็ตาม หากทรัพย์สินนั้นเข้าข่ายเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไปแล้ว จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องชำระค่าอากรแสตมป์ในส่วนนี้ซ้ำซ้อนอีก เพื่อป้องกันการเก็บภาษีซ้ำซ้อนในธุรกรรมเดียวกัน

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

ค่าใช้จ่ายส่วนนี้มีอัตราค่อนข้างสูงอยู่ที่ 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน โดยยึดตามราคาที่สูงกว่าเป็นหลัก ผู้ขายมีหน้าที่รับผิดชอบโดยตรง ซึ่งจะถูกเรียกเก็บในกรณีที่ผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นมาเป็นระยะเวลาไม่ถึง 5 ปี หรือเข้าข่ายการซื้อขายเพื่อการพาณิชย์และหากำไร แต่ถ้าผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือถือครองทรัพย์สินนั้นเกิน 5 ปีขึ้นไป จะได้รับสิทธิ์ยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (หัก ณ ที่จ่าย)

ผู้ขายจำเป็นต้องเสียภาษีส่วนนี้เพราะกฎหมายมองว่ากำไรจากการขายเป็นรายได้พึงประเมิน โดยจะมีการคำนวณแบบขั้นบันไดและหัก ณ ที่จ่ายทันทีที่สำนักงานที่ดิน ยอดเงินที่ต้องจ่ายภาษีจะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับจำนวนปีที่ถือครองทรัพย์สินและราคาประเมิน การคำนวณยอดเงินให้ถูกต้องตั้งแต่แรกจะช่วยลดความเสี่ยงที่จะโดนภาษีย้อนหลังในภายหลัง ซึ่งเป็นเรื่องที่ผู้ขายควรให้ความสำคัญและตรวจสอบความถูกต้องอย่างละเอียดเพื่อความสบายใจทางกฎหมาย

แนะนำวิธีวางแผนการเงินรองรับทุกค่าใช้จ่าย

การเตรียมตัวซื้อขายบ้านต้องมองให้ไกลกว่าแค่เงินดาวน์และยอดผ่อนชำระรายเดือน การกันเงินสำรองสำหรับวันโอนกรรมสิทธิ์เป็นเรื่องสำคัญที่ไม่ควรละเลย ควรคำนวณยอดรวมค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ ล่วงหน้า แล้วจัดสรรเงินก้อนนี้แยกไว้ต่างหาก หากเกิดเหตุขัดข้องหรือขาดสภาพคล่องกะทันหัน การมีแหล่งเงินทุนสำรองหรือวงเงินหมุนเวียนที่สามารถเบิกใช้ได้ทันทีจะช่วยแก้ปัญหาหน้างานได้ ทำให้การเป็นเจ้าของบ้านในฝันสำเร็จได้โดยไม่สะดุด

FAQ คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการโอนบ้าน

เรื่องการโอนอสังหาริมทรัพย์มีรายละเอียดปลีกย่อยทางกฎหมายและตัวเลขที่มักสร้างความสับสนให้กับผู้ซื้อและผู้ขายอยู่เสมอ เพื่อให้เกิดความเข้าใจที่ชัดเจนและสามารถเตรียมตัวได้อย่างถูกต้อง เราได้รวบรวมคำถามที่พบบ่อยพร้อมคำตอบที่กระชับและเข้าใจง่ายมาไว้ให้แล้ว ดังนี้

โอนบ้านให้ลูก หรือให้คู่สมรส เสียค่าใช้จ่ายเหมือนซื้อขายปกติไหม?

การโอนกรรมสิทธิ์ให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมายหรือคู่สมรสที่จดทะเบียนถูกต้อง จะมีภาระค่าใช้จ่ายน้อยกว่าการซื้อขายปกติ ซึ่งกฎหมายเอื้อประโยชน์ให้เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายในการส่งมอบทรัพย์สินภายในครอบครัว

บ้านมือสอง กับ บ้านมือหนึ่ง ค่าโอนต่างกันอย่างไร?

ความแตกต่างหลักอยู่ที่โปรโมชันและการเจรจาตกลง บ้านมือหนึ่งในโครงการจัดสรรมักมีโปรโมชัน "ฟรีค่าโอน" หรือทางโครงการช่วยรับผิดชอบค่าใช้จ่ายวันโอนและค่าจดจำนองให้ ในขณะที่การซื้อขายบ้านมือสองจะเป็นการตกลงกันเองระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งมักจะแบ่งจ่ายค่าธรรมเนียมคนละครึ่ง ส่วนภาษีอื่น ๆ ผู้ขายมักรับผิดชอบ ดังนั้นการซื้อบ้านมือสอง ผู้ซื้ออาจต้องเตรียมเงินสดสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายวันโอนมากกว่าการซื้อบ้านโครงการใหม่

โอนกรรมสิทธิ์ใช้เวลานานไหม?

ระยะเวลาในการดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน โดยปกติแล้วหากเอกสารของทั้งสองฝ่ายครบถ้วนสมบูรณ์ และเจ้าหน้าที่ธนาคาร (กรณีขอสินเชื่อ) เดินทางมาพร้อมเพรียงกัน กระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดสามารถดำเนินการเสร็จสิ้นได้ภายในวันเดียว ส่วนใหญ่จะใช้เวลาประมาณ 2 ถึง 4 ชั่วโมง ทั้งนี้ ความรวดเร็วอาจเปลี่ยนแปลงได้ตามปริมาณคิวผู้ใช้บริการในวันนั้น ๆ จึงแนะนำให้ไปถึงสำนักงานที่ดินตั้งแต่ช่วงเช้าเพื่อความรวดเร็ว

การเข้าใจรายละเอียดค่าใช้จ่ายวันโอนจะช่วยให้การวางแผนซื้อขายบ้านเป็นไปอย่างราบรื่นและลดปัญหาความขัดแย้งหน้างาน การเตรียมเงินก้อนให้พร้อมจึงเป็นหัวใจสำคัญ แต่หากคำนวณแล้วพบว่าขาดสภาพคล่องหรือต้องการวงเงินสำรองฉุกเฉินสำหรับค่าธรรมเนียมเหล่านี้ บัตรกดเงินสดยูเมะพลัสเป็นอีกหนึ่งตัวช่วยทางการเงินที่ช่วยเสริมสภาพคล่อง สมัครง่าย อนุมัติไว* ให้วันสำคัญของการมีบ้านผ่านพ้นไปได้ด้วยดี สำหรับใครที่สนใจสมัครบัตรกดเงินสดยูเมะพลัสก็สามารถสมัครผ่านทางออนไลน์ได้ตลอด 24 ชั่วโมง

*อนุมัติภายในวันทำการ นับจากวันที่เจ้าหน้าที่ฝ่ายพิจารณาสินเชื่อได้รับใบสมัครและเอกสารประกอบการสมัคร รวมถึงข้อมูลประกอบการพิจารณาสินเชื่อครบถ้วนสมบูรณ์ และไม่มีข้อขัดข้องด้านเอกสารหรือระบบ

อัตราดอกเบี้ย 19.8% - 25% ต่อปี, กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว, เงื่อนไขได้ที่เว็บไซต์ยูเมะพลัส