วิธีคำนวณค่าตอบแทนเมื่อปล่อยเช่าคอนโด ทำอย่างไรไม่ให้ขาดทุน

ปัจจุบันการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า เป็นอีกหนึ่งการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่ผู้คนสนใจและนิยมทำกันมากขึ้น เพราะเป็นสินทรัพย์ทีมีโอกาสมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้น สามารถสร้างกำไรจากการลงทุนได้เป็นอย่างดี แต่ใช่ว่าทุกคนจะประสบความสำเร็จ โดยเฉพาะมือใหม่ที่ต้องการลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่า เพราะการปล่อยเช่าคอนโดสักห้อง ต้องประกอบไปด้วยปัจจัยหลายอย่าง ไม่ว่าจะเป็นทำเลที่ตั้งของคอนโด ใกล้รถไฟฟ้า ชื่อเสียงของบริษัทผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ขนาดพื้นที่ภายในห้อง เฟอร์นิเจอร์ภายในห้อง สิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ ฯลฯ และสำคัญที่สุดคือ การตั้งราคาเช่าต้องสมเหตุสมผลกับผู้เช่า และเจ้าของต้องไม่ขาดทุนด้วย ซึ่งวิธีคิดค่าเช่าคอนโดไม่ให้ขาดทุนต้องทำอย่างไร วันนี้เรามีวิธีคำนวณมาฝากกัน

 

ควรรู้ราคาปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมประเภทเดียวกัน ที่อยู่ในทำเลเดียวกัน เช่น หากคอนโดของเราเป็นคอนโด Low Rise แถวสาทร ก็ให้เปรียบเทียบกับคอนโด Low Rise แถวสาทร

ควรรู้ราคาปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมของโครงการตัวเอง

 

ซึ่งสูตรวิธีคิคค่าเช่าคอนโดมีหลายสูตร แต่สูตรที่นิยมใช้กัน มี 2 สูตร ได้แก่

 

 

ยกตัวอย่าง เช่น 

ห้องชุดในคอนโดมิเนียมที่ซื้อมา ราคา 3,000,000 บาท ตั้งอยู่ย่านลาดพร้าว 

อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยจากค่าเช่าในย่านลาดพร้าว อยู่ที่ประมาณ 5% ต่อปี

 

3,000,000 x 5% = 150,000 บาท/ปี 

 

สรุป อัตราผลตอบแทนค่าปล่อยเช่าคอนโดเบื้องต้นอยู่ที่ 150,000 บาท/ปี หรือ 12,500 บาท/เดือน

 

ดังนั้น กรณีนี้ควรตั้งราคาปล่อยเช่าคอนโด เริ่มต้นที่ 12,500 บาท/เดือน ซึ่งราคานี้ยังไม่รวมต้นทุนค่าตกแต่ง ค่าส่วนกลาง ฯลฯ 

 

 

สูตรนี้เป็นสูตรที่รวมค่าใช้จ่ายต้นทุนและค่าซ่อมบำรุงที่เกิดขึ้นจริงทั้งหมดมาคำนวณ โดยแบ่งออกเป็น 2 ส่วนด้วยกัน คือ 

 

1. ต้นทุน (Investment Cost) ได้แก่ 

● ราคาซื้อ - ขายจริงของห้องในโครงการ เช่น ห้องขนาด 30 ตารางเมตร ราคา 2,000,000 บาท 

● เงินกองทุน (Sinking Fund) เช่น 500 บาทต่อตารางเมตร x ขนาดห้อง 30 ตารางเมตร = 15,000 บาท

● ค่าโอน เช่น 20,000 บาท

● ค่าตกแต่ง เช่น 100,000 บาท

 

ดังนั้น ต้นทุนของห้องนี้ คือ 2,000,000 + 15,000 + 20,000 + 100,000 = 2,135,000 บาท

 

2. ค่าซ่อมบำรุง (Maintenance Cost) ได้แก่ 

● ค่าส่วนกลาง (รายปี) เช่น 10,000 บาท/ปี

● ค่าทำความสะอาด (รายปี) เช่น 6,000 บาท/ปี

● ค่าล้างแอร์ (รายปี) เช่น 500 บาท/ปี

● ค่าบริการอินเทอร์เน็ต (รายปี) เช่น 5,400 บาท/ปี

● ค่าประกันต่างๆ (รายปี) เช่น ค่าประกันอัคคีภัย 5,500 บาท/ปี

 

ดังนั้น ค่าซ่อมบำรุงของห้องนี้ คือ 10,000 + 6,000 + 500 + 5,400 + 5,500 = 27,400 บาท/ปี หรือประมาณ 2,283 บาท/เดือน

 

จากข้อมูลทั้งหมด สามารถนำมาคำนวณได้ดังนี้

 

สูตร คือ ราคาห้องรวมต้นทุน x อัตราผลตอบแทน (%) เช่น 5% 

วิธีคิด 2,135,000 x 5% = 106,750 

ดังนั้น ห้องนี้มีอัตราผลตอบแทนอยู่ที่ 106,750 บาท/ปี หรือควรตั้งราคาค่าเช่าเริ่มต้น 8,895 บาท/เดือน 

 

สูตร คือ ราคาค่าเช่าต่อเดือนเริ่มต้น + ค่าซ่อมบำรุงเฉลี่ยต่อเดือน 

วิธีคิด 8,895 + 2,283 = 11,178 บาท 

 

ดังนั้น จึงสรุปได้ว่า กรณีนี้หากต้องการปล่อยเช่าคอนโด ควรตั้งราคาค่าเช่าสุทธิที่ประมาณ 11,178 บาท/เดือน 

 

นอกจากนี้ หากผู้เช่าต้องการดำเนินการค่าใช้จ่ายอื่นๆ ด้วยตัวเอง เช่น ค่าอินเทอร์เน็ต ค่าล้างแอร์ ค่าโทรศัพท์ ฯลฯ ก็สามารถหักค่าใช้จ่ายส่วนนี้ออกไปก่อนคำนวณได้ แนะนำให้เจ้าของห้องตกลงกับผู้เช่าก่อนทำสัญญา

 

เป็นอย่างไรกันบ้าง สำหรับวิธีคิดค่าปล่อยเช่าคอนโดที่เรานำมาฝากกัน ไม่ยากเลยใช่มั้ยล่ะ สามารถนำไปปรับใช้กันได้ตามสะดวกเลย ยิ่งถ้าเราศึกษาข้อมูลการลงทุนคอนโดอย่างละเอียด คิดคำนวณอย่างรอบคอบตามสูตรที่เราแนะนำ ก็ยิ่งมีโอกาสสร้างผลตอบแทนระยะยาวได้ เป็นหนึ่งในการบริหารจัดการเงินที่สามารถสร้างความมั่นคงทางการเงินให้กับตัวเองในระยะยาวได้ด้วย แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นการลงทุนมีความเสี่ยง ก่อนการลงทุนควรศึกษาหาข้อมูลก่อนการตัดสินใจลงทุน