วิธีคำนวณค่าตอบแทนเมื่อปล่อยเช่าคอนโด ทำอย่างไรไม่ให้ขาดทุน

ปัจจุบันการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า เป็นอีกหนึ่งการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้คนสนใจและนิยมทำกันมากขึ้น เพราะเป็นสินทรัพย์ที่มีโอกาสมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้น สามารถสร้างกำไรจากการลงทุนได้เป็นอย่างดี แต่ใช่ว่าทุกคนจะประสบความสำเร็จ โดยเฉพาะมือใหม่ที่ต้องการลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่า เพราะการปล่อยเช่าคอนโดสักห้องต้องประกอบไปด้วยปัจจัยหลายด้าน ซึ่งสิ่งสำคัญที่สุดคือราคาเช่าต้องสมเหตุสมผลกับผู้เช่า และเจ้าของต้องไม่ขาดทุนด้วย ซึ่งวิธีคิดค่าเช่าคอนโดไม่ให้ขาดทุนต้องทำอย่างไร วันนี้เรามีวิธีคำนวณมาฝากกัน

สูตรคำนวณค่าเช่าคอนโดและจุดคุ้มทุน (Break-even)

ก่อนจะเริ่มต้นเส้นทางลงทุนคอนโดปล่อยเช่า การเข้าใจสูตรคำนวณต่าง ๆ ถือเป็นเรื่องสำคัญที่จะช่วยให้เราประเมินความคุ้มค่าและตั้งราคาได้อย่างสมเหตุสมผล การรู้วิธีคิดค่าเช่าคอนโดที่ถูกต้องจะทำให้เราเห็นภาพรวมของรายรับ รายจ่าย และผลตอบแทนที่แท้จริง ซึ่งเป็นกุญแจสู่ความสำเร็จในการลงทุน

สูตร Rental Yield

Rental Yield คอนโด คืออัตราผลตอบแทนจากการเช่า เป็นตัวชี้วัดพื้นฐานที่สุดที่นักลงทุนต้องรู้จัก เพื่อประเมินว่าการซื้อคอนโดปล่อยเช่านั้นสร้างผลตอบแทนเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ต่อปีเมื่อเทียบกับราคาที่ซื้อมา ยิ่งมีค่า Yield สูง ก็ยิ่งหมายถึงความคุ้มค่าในการลงทุนที่มากขึ้น โดยมีวิธีคำนวณหลัก ๆ 3 รูปแบบ

1. อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น

Gross Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100

ตัวอย่าง เราซื้อคอนโดมาราคา 2,500,000 บาท และคาดว่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 12,000 บาท

• ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี 12,000 x 12 = 144,000 บาท
• Gross Rental Yield = (144,000 ÷ 2,500,000) x 100 = 5.76%

2. อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ

• Net Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100
• *ค่าเช่าสุทธิ = ค่าเช่าทั้งปี - ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี

ตัวอย่าง จากตัวอย่างเดิม แต่มีค่าใช้จ่ายปล่อยเช่าเพิ่มเติมเป็นค่าส่วนกลางปีละ 15,000 บาท และค่าประกันปีละ 2,000 บาท

• ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี 144,000 บาท
• ค่าใช้จ่ายรวม 15,000 + 2,000 = 17,000 บาท
• ค่าเช่าสุทธิ 144,000 - 17,000 = 127,000 บาท
• Net Rental Yield = (127,000 ÷ 2,500,000) x 100 = 5.08%

3. อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี

Cash on Cash Rental Yield = { (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* – เงินผ่อนสินเชื่อบ้านทั้งปี) ÷ (เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง) } x 100

ตัวอย่าง จากตัวอย่างเดิม เราจ่ายเงินดาวน์ 500,000 บาท ค่าตกแต่ง 150,000 บาท และต้องผ่อนสินเชื่อเดือนละ 9,000 บาท

• ค่าเช่าสุทธิ 127,000 บาท
• เงินผ่อนสินเชื่อทั้งปี 9,000 x 12 = 108,000 บาท
• เงินลงทุนก้อนแรก 500,000 + 150,000 = 650,000 บาท
• Cash on Cash Rental Yield = { (127,000 - 108,000) ÷ 650,000 } x 100 = 2.92%

สูตรคำนวณต้นทุนรวมทั้งหมด

เพื่อให้การคำนวณค่าเช่าคอนโดมีความแม่นยำสูงสุด เราจำเป็นต้องรวบรวมต้นทุนและค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นจริง โดยแบ่งต้นทุนออกเป็น 2 ส่วนหลัก ๆ ดังนี้

1. ต้นทุน (Investment Cost)

• ราคาซื้อ - ขายจริงของห้องในโครงการ เช่น ห้องขนาด 30 ตารางเมตร ราคา 2,000,000 บาท
• ค่าโอน เช่น 20,000 บาท
• ค่าตกแต่ง เช่น 100,000 บาท

2. ค่าซ่อมบำรุง (Maintenance Cost)

• ค่าส่วนกลาง (รายปี) เช่น 10,000 บาท/ปี
• ค่าทำความสะอาด (รายปี) เช่น 6,000 บาท/ปี
• ค่าล้างแอร์ (รายปี) เช่น 500 บาท/ปี
• ค่าบริการอินเทอร์เน็ต (รายปี) เช่น 5,400 บาท/ปี
• ค่าประกันต่าง ๆ (รายปี) เช่น ค่าประกันอัคคีภัย 5,500 บาท/ปี

วิธีตั้งราคาค่าเช่าให้แข่งขันได้

เมื่อทราบต้นทุนทั้งหมดแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการตั้งราคาค่าเช่าอย่างมีกลยุทธ์ เพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่ดีและสามารถแข่งขันในตลาดได้ การตั้งราคาที่สูงเกินไปอาจทำให้ห้องว่างนาน แต่หากต่ำเกินไปก็อาจไม่คุ้มค่ากับการลงทุน ดังนั้น การหาจุดสมดุลจึงเป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ

ตั้งเป้า Yield ตามเป้าหมาย (5-7%)

โดยทั่วไปแล้วนักลงทุนคอนโดมักตั้งเป้าหมาย Rental Yield อยู่ที่ประมาณ 5-7% ต่อปี ซึ่งเป็นอัตราที่สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากและสามารถสร้างกระแสเงินสดที่ดีได้ เราสามารถใช้เป้าหมายนี้เป็นตัวกำหนดค่าเช่าขั้นต่ำได้ เช่น หากคอนโดราคารวมตกแต่ง 2.2 ล้านบาท และเราต้องการ Yield 6% ค่าเช่ารายปีที่ควรได้รับคือ 132,000 บาท หรือเฉลี่ยเดือนละ 11,000 บาทเป็นอย่างน้อย

เทียบราคาเช่าตลาดและทำเล

การสำรวจราคาตลาดในทำเลเดียวกันเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เราควรเปรียบเทียบกับคอนโดในตึกเดียวกันหรือโครงการใกล้เคียงที่มีขนาดและลักษณะห้องคล้ายกัน เพื่อดูว่าราคาเช่าโดยเฉลี่ยอยู่ที่เท่าไหร่ ปัจจัยอย่างชั้น วิวจากห้อง และทิศทางของระเบียง ก็มีผลต่อการตัดสินใจของผู้เช่าและสามารถนำมาใช้ในการกำหนดราคาที่แข่งขันได้เช่นกัน ทำให้เรารู้ว่าค่าเช่าคอนโดคิดยังไงในบริบทของตลาดจริง

ปรับราคาเพิ่มด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก/เฟอร์นิเจอร์

เราสามารถเพิ่มมูลค่าและตั้งราคาเช่าให้สูงกว่าคู่แข่งได้ หากมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครันกว่า เช่น การตกแต่งห้องที่สวยงาม เฟอร์นิเจอร์คุณภาพดี เครื่องใช้ไฟฟ้าครบชุด หรืออินเทอร์เน็ตความเร็วสูง การลงทุนในส่วนนี้อาจต้องพิจารณาถึง ค่าเสื่อมเฟอร์นิเจอร์ แต่ก็มักจะดึงดูดผู้เช่าได้ดีและทำให้ปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น

ค่าใช้จ่ายแฝงและภาษีที่ควรรู้

นอกเหนือจากต้นทุนที่มองเห็นได้ชัดเจนแล้ว การปล่อยเช่าคอนโดยังมีค่าใช้จ่ายแฝงและภาระทางภาษีที่ต้องนำมาพิจารณาด้วย เพื่อให้การคำนวณผลตอบแทนไม่ผิดพลาดและเป็นการวางแผนทางการเงินที่รอบคอบที่สุด เพราะสิ่งเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่อกำไรสุทธิของเรา

ค่าใช้จ่ายแฝง

ค่าใช้จ่ายแฝงที่สำคัญที่สุดคือช่วงที่ไม่มีผู้เช่า ซึ่งทำให้เราขาดรายได้แต่ยังต้องจ่ายค่าส่วนกลางหรือค่าผ่อนธนาคารอยู่ นอกจากนี้ ยังมีค่าซ่อมบำรุงคอนโด ฉุกเฉิน เช่น ท่อน้ำรั่ว หรือแอร์เสีย รวมถึงค่าใช้จ่ายในการทำการตลาดเพื่อหาผู้เช่าใหม่ ดังนั้น ควรกันงบประมาณสำรองสำหรับส่วนนี้ไว้เสมอ เพื่อรักษาอัตราการเข้าพัก ปล่อยเช่าให้สูงที่สุด

ภาษีเงินได้และวิธีหักค่าใช้จ่าย

รายได้จากค่าเช่าถือเป็นเงินได้ประเภทที่ 5 ซึ่งต้องนำไปรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี โดยภาษีปล่อยเช่าสามารถเลือกหักค่าใช้จ่ายได้ 2 แบบ คือ หักแบบเหมา 30% ของรายได้ค่าเช่า หรือหักค่าใช้จ่ายตามจริงโดยต้องมีหลักฐานครบถ้วน การเลือกวิธีที่เหมาะสมจะช่วยให้เราวางแผนภาษีได้ดีมากขึ้น

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและอากรสัญญาเช่า

ผู้ที่ปล่อยเช่าคอนโดจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งจัดเป็นที่อยู่อาศัยในการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ โดยมีอัตราภาษีสูงกว่าการอยู่อาศัยเอง นอกจากนี้ ทุกครั้งที่มีการทำสัญญาเช่าคอนโดจะต้องชำระค่า อากรแสตมป์สัญญาเช่า ในอัตรา 0.1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการคำนวณค่าเช่าคอนโด (FAQ)

การซื้อคอนโดปล่อยเช่าคุ้มไหมนั้นเป็นข้อสงสัยมักเกิดเกิดขึ้นเสมอ เราจึงได้รวบรวมคำถามที่พบบ่อย พร้อมคำตอบที่เข้าใจง่าย เพื่อไขข้อข้องใจและช่วยให้การตัดสินใจลงทุนของเราง่ายและแม่นยำยิ่งขึ้น

Rental Yield ต่างจาก ROI ยังไง?

แม้จะเป็นตัวชี้วัดผลตอบแทนเหมือนกัน แต่ก็มีความแตกต่างกัน Rental Yield จะมุ่งเน้นวัดผลตอบแทนในรูปแบบของ "กระแสเงินสด" ที่ได้รับจากการปล่อยเช่าเป็นรายปี เทียบกับต้นทุนของสินทรัพย์ ในขณะที่ ROI (Return on Investment) จะวัด "ผลตอบแทนรวม" ซึ่งรวมถึงกำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) หากมีการขายคอนโดนั้นออกไปในอนาคตด้วย

ภาษีปล่อยเช่าต้องเสียแบบไหนบ้าง?

โดยสรุปแล้วภาษีที่เกี่ยวข้องกับการปล่อยเช่าคอนโดมี 3 ประเภทหลัก ได้แก่ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จากรายได้ค่าเช่าที่ได้รับในแต่ละปี ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งต้องชำระเป็นรายปีให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น และอากรแสตมป์ซึ่งชำระครั้งเดียวเมื่อมีการจัดทำสัญญาเช่ากับผู้เช่า

ค่าประกันความเสียหายคิดอย่างไร?

มัดจำค่าเสียหายหรือค่าประกันความเสียหาย เป็นเงินที่เรียกเก็บจากผู้เช่าเพื่อเป็นหลักประกันความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นกับห้องหรือเฟอร์นิเจอร์ โดยทั่วไปในตลาดจะเรียกเก็บเทียบเท่ากับค่าเช่า 2 เดือน เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่าคอนโด หากไม่มีอะไรเสียหาย ผู้ให้เช่าจะต้องคืนเงินก้อนนี้เต็มจำนวนให้กับผู้เช่า

เป็นอย่างไรกันบ้างสำหรับวิธีคิดค่าปล่อยเช่าคอนโดที่เรานำมาฝากกัน ไม่ยากเลยใช่มั้ยล่ะ สามารถนำไปปรับใช้กันได้ตามสะดวกเลย ยิ่งถ้าเราศึกษาข้อมูลการลงทุนคอนโดอย่างละเอียด คิดคำนวณอย่างรอบคอบตามสูตรที่เราแนะนำ ก็ยิ่งมีโอกาสสร้างผลตอบแทนระยะยาวได้ เป็นหนึ่งในการบริหารจัดการเงินที่สามารถสร้างความมั่นคงทางการเงินให้กับตัวเองในระยะยาวได้ด้วย แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นการลงทุนมีความเสี่ยง ก่อนการลงทุนควรศึกษาหาข้อมูลก่อนการตัดสินใจลงทุน สำหรับใครที่สนใจสมัครบัตรกดเงินสดยูเมะพลัสก็สามารถสมัครผ่านทางออนไลน์ได้ตลอด 24 ชั่วโมง

*อัตราดอกเบี้ย 19.8% - 25% ต่อปี, กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว, ดูเงื่อนไขได้ที่เว็บไซต์ยูเมะพลัส